本报12日报道无锡在土地出让中首试“限房价竞地价”：该市滨湖区一幅定销商品房地块出让时，限定了未来房价；而开发商在此基础上竞地价，谁出价高，谁获得土地。最终该地块以2820元/平方米的楼面价顺利出让。

　　限房价竞地价，犹如给房价设定了一块“天花板”，在一定程度上制约了开发商“疯狂拿地”的行为。对无锡此举，省国土厅副厅长吴震强昨日表示肯定。他指出，不仅是无锡，当下江苏各地为确保保障房建设、抑制高房价，多已尝试改变供地模式。

　　土地不是卖得越贵越好

　　苏州早于无锡已试水“限房价竞地价”，5月底，该市采用这一模式出让了6宗定销房地块。

　　据了解，相比普通商品房地价，苏州定销商品房地价明显低出一筹，当地政府还划定了“竞地价”的“上限标准”：成交溢价率不能高于11%。如此明确的“游戏规则”，意味着地价再竞也高不到哪里去。

　　苏州“第一房产”研究中心研究员夏玮芬告诉记者，由于地价严格限制，当地定销商品房的利润空间不高。“苏州定销商品房房价大多为3000-4000元/平方米，5月底出让的平江区一宗定销房地块，由于区位较好，房价定在6000多元，这算是最高的了，但相比周边1万多元的商品房价，还是低出不少。”

　　虽然利润率不高，但当地开发商建设定销房的积极性却很高。5月底的这场定销房地块拍卖，就吸引了10余家开发商参与。夏玮芬分析说，定销商品房特供拆迁安置户，是具有民生色彩的社会产品，开发商承建定销房，有助于树立正面品牌形象；而对于资金实力不太强的房企来说，定销房这样的保障房产品无论利润多低，也还能让开发商有资金可回笼，所以越来越多的开发商愿意投身保障房建设。

　　今年3月1日，常州发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，也首提“限房价、竞地价”，具体做法为，房管部门根据数据测算出合理的房价标准，然后由国土部门据此测算合理的土地底价并公开挂牌上市，地块成交后，将设定的房价和成交的地价向社会公布。

　　记者昨日获悉，常州的这一政策目前也是适用于定销商品房，而迄今该市还没有“限房价竞地价”的实例。不过，中国不动产研究中心江苏区主任尹晓波告诉记者，这一政策在当地普通商品房土地出让中，已经起到了“潜移默化”的影响。“据我们监测，3月以来常州出让地块多数是以底价成交，少有溢价率”。

　　除苏锡常三地外，南京也正酝酿向高地价“开刀”。该市国土资源局副局长宋雅建表示，经过研究论证，下一步准备对地价做出高额限制，同时在出让条件里面设定必须在地块里配建多少套保障房等内容。当地主管部门认为，土地不是卖得越贵越好，既要经济效益，也要综合效益。

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　　“限”和“竞”化解诸多难题

　　“我省一些地方推行的‘五限一竞’或‘四限一竞’的保障房筹建模式，与‘限房价竞地价’有异曲同工之妙。我们称这类住房为限价房。”省住建厅房改办副主任汪享生告诉记者。

　　所谓的“五限”，即限定销售价格、限定套型面积、限定建设标准、限定供应对象、限定转让交易时间；“一竞”，即竞拍出让底价。

　　汪享生认为，无论是“五限一竞”还是“限房价竞地价”，对于抑制高房价的作用显而易见。与此同时，它将开发商对土地的竞争力转移到了对保障房的建设上，这也缓解了政府在建设安置房时的资金压力。

　　记者了解到，“限房价竞地价”和“五限一竞”，还化解了拆迁安置房上市交易的难题。由于以往拆迁安置房采用国有土地直接划拨的形式，开发商并未交纳土地出让金，因此购满5年后安置房上市时，产权人须补交40%左右的土地出让金，而不少安置房交易因此而落空。有了“竞地价”这道程序后，开发商事先支付了土地出让金，并将此成本包含到了房价中，房源上市时，产权人无需再补交土地出让金，从而能够达到惠民生、稳预期的目的。

　　“限价商品房作为土地出让方式的转变，已经成为房地产调控的一个手段。”尹晓波说。

　　地价调控须兼顾效率与公平 省国土厅副厅长吴震强告诉记者，“限房价竞地价”的做法虽好，但我省并不提倡各地在土地出让时均套用这一模式，“应多头并进，根据具体情况而采用最恰当的方式。”

　　他表示，调控房价，除“限房价竞地价”之外，也可以采用在商品房地块中配建保障房的方式；还可以采用“限房价、竞保障房面积”的方式，也就是说当企业竞价达到限定的地价时，竞买人转为现场投报配建保障性住房面积，投报面积多者胜出。

　　此外，“双向竞价”、“综合评标”等新模式，也可能出现在我省的土地出让模式中。所谓“双向竞价”，相当于“价低者得”，即土地出让时对地块总价进行限定，参拍企业自报今后商品房的销售价格，房价出价低的获得土地。“综合评标”则相当于“综合最优者得”：土地拍卖时达到一定报价后不再比价格，而是比综合条件，比如谁的规划更科学、绿化率更高、企业资质更好等，更优者得地。

　　“限房价竞地价”在保障性住房用地出让中已经采用，今后会不会引入商品房用地出让？吴震强坦言，目前来看，普通商品房土地收益还是应该最大化。“土地毕竟是公共资产，可招标、可拍卖，‘价高者得’不能完全弃用。”

　　而在此之前，国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春也表示，招拍挂制度的确立，将土地的“市长价”亦即市长和开发商谈判的价格，转变为真正的“市场价”，未来完善土地出让制度也会在此基础上进行，并不会改变最基本的土地出让方式。