“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”

　　——摘自温家宝总理在十一届全国人大五次会议记者会上的讲话

　　“交10万认购金，抵100万购房款。”昨日南京业内疯传城中豪宅菲呢克斯楼盘价格“变相大跳水”的消息，这似乎成了3月14日温家宝总理“房价还远远没有回到合理价位”表态的一个佐证。

　　3月14日，温家宝总理在十一届全国人大五次会议的记者会上给出了“合理房价”的含义。昨天，记者走访多方人士，了解“总理喊话”对房地产市场和居民购房预期产生的影响。

　　去投资化是长期任务，调控不可能放松

　　知名地产评论人杨少锋昨日在其微博上写道，房地产到了最艰苦的时候！“因为银行首套房利率降低，房地产刚刚迎来一线希望，却在温总理的讲话之后化为泡影。房价远远没有降到合理的程度，而合理的标准是与收入水平相当，不管最终能否实现，但房地产行业都该做好最艰苦的打算了。”

　　南京林业大学社会工作系主任孟祥远博士表示，这是总理对前时市场出现的“调控应放松”论调的回应。“当前房地产调控的重要任务是去投资化，抑制不合理的投资投机需求是一项长期任务。也正因此，房地产调控远远没有结束。”他认为，开发商不应再寄希望于市场需求红利和政策机遇，应做好产品，以价换量。“从近期住建部要求加强房地产资金监管等举措来看，未来即便不再出新的调控政策，但对于市场的监管也会越来越严，对开发资金和实力的要求也会越来越高。”

　　中国指数研究院南京分院高级分析师李相兰说，在本届政府任期内，调控政策总体偏紧的取向不会改变。而且温总理表示，“房地产市场涉及地方政府、银行、企业的利益，阻力大”，这也表明中央非常清楚调控可能带来的后果和阻力，已经做好了长期准备。期待政策在短期内会放松的各方恐怕仍需继续等待。

　　开发商的现金流多不宽裕，降价跑量的弦还得绷紧

　　“好不容易才过了几天‘好日子’，总理又喊话了，看来‘过冬’的心态一点也不能放松。”南京一家上市房企的营销总监徐敏说，近期因为市场需求复苏，紧绷的神经好不容易才松了松，现在又要调紧了。

　　上星期，徐敏所在公司推出了仙林的一处小户型商住楼盘，几近“日光”，这样的销势缘于2月下旬以来购买力的增长。公司同时在售的一个住宅楼盘，原本因为户型偏大、总价高，从去年限购限贷后成交一直没起色，好不容易近期成交有所抬头，销量也突破了一半。正在有所庆幸之时，似乎头上又泼下一盆冷水。徐敏说，公司对销售制定了严格指标，商讨营销对策的会议常常是从早上开到深夜，完不成任务就要“走人”，压力很大。“加快跑量接下来仍是首要任务。我们会合理定价，争取客户。”

　　“本来我们就没期望利好会很快到来。”南京另一家上市房企的营销负责人刘俊昨日表示，现在大企业的现金流都不宽裕，企业要发展，旧货不出没有资金回笼，就没有资金去进行下一轮开发，现金要流动才有价值。“其实开发商很明白，想回钱就得动动降价的脑筋，温总理何尝不是在给开发商台阶下？我们老板对价格从来不会过多坚持，该降的时候从不手软。还记得2008年那轮调控吗？我们就是南京带头降价的开发商之一。”

　　昨日记者连线无锡太湖新城一家楼盘的售楼处。沈姓售楼经理告诉记者，中央继续加强调控的消息传来后，他们感到压力很大。“原本3月份市场势头很好，无锡的房价处于下行通道，不少购房者入市意愿增强，接下来市场的观望情绪可能又会重新抬头。预计在无锡市区局部竞争激烈的区域，前期一些滞销的楼盘会下调价格。我们在推盘时，也会利用低价入市和房价优惠等方式，趁着这波‘小阳春’尽快套现。”

　　以房价收入比衡量，房价仍有下调空间

　　昨日从南京几家楼盘的售楼处传出消息，当天访客稀落。而销售人士认为，这与总理的表态关系还不大，更多还是受到当日风雨天气的影响。“老百姓大多是通过开发商的态度感受市场冷暖的。总理的讲话，应不会立即在购房人群中产生效应。”有销售人士表示。

　　从15日的住宅成交数据来看，也是不跌反涨。3月15日，截至晚上7时，南京住宅认购342套、成交340套，是近期市场的高位成交。

　　在无锡，截至15日下午4点半，当地共成交商品房187套，面积2.05万平方米，比前一天还多22套。

　　据了解，成交不跌反涨，与开发商在这两天集中上传此前成交数据有关，但另一方面也反映出市场对于政策表态的反应有一个滞后期。

　　不过，购房人的心理预期已在暗中产生变化。3月14日温总理对房价表态后，搜房网立即展开对购房网友的调查，结果显示，四成网友表示要待到南京房价下降30%才会出手。

　　在新浪微博上，网友“国房部”依据温总理提出的房价要与百姓收入相匹配的标准算出了全国14个城市的合理房价。其中南京的合理房价是4293.33元/平方米。

　　“房价与收入匹配，实际上就是我们平常所说的房价收入比。”李相兰帮记者算了笔账：统计局公布的2011年南京城市居民人均可支配收入为32200元，以三口之家两个劳动力计算，居民家庭年收入为64400元；2011年南京市商品住宅成交均价为12524元(不含高淳、溧水)，如户均住宅100平方米的话，房价收入比是19.45：1。

　　她说，联合国1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8：1～30：1，平均值为8.4：1、平均中位数为6.4：1。“考量到10余年来的通胀变化，已不能拿当时的世界平均房价收入比和现在做绝对比较了，但依然可以看出，南京的房价收入比明显高了。”李相兰说。

　　从无锡看，2011年当地城镇居民人均可支配收入为31350元，照此计算，一个家庭购买一套100平方米的住宅，大约需要12.2年。这样的房价收入比也是偏高的。

　　房价降有赖地价降，前期成本定价楼盘降价空间小

　　不过，分析人士也认为，尽管从理论上讲房价还有下调空间，但对不同地区不同楼盘而言，也不能一概而论。

　　“去年底以来，南京的一些新开盘，已经是成本定价，有的甚至已经是亏本卖了，对这些楼盘来说，降无可降。”徐敏说。

　　而来自无锡住房保障与房产管理局的统计显示，2月份无锡商品住宅备案均价为7688元/平方米，同比去年2月的8829元下跌1141元，跌幅12.9%。该局产监处市场科副科长陈晖介绍，春节后开发商降价较为主动，楼盘的优惠有所扩面，特别是针对观望很久的“刚需族”推出了不少促销活动，对降价主动的楼盘来说，接下来的降价空间也较为有限了。

　　苏州“第一房产”分析师夏玮芬也告诉记者，眼下苏州房企的降价意识较浓。“像中海、世贸等开发商的楼盘，目前降幅都在20%以上。苏州一些刚需盘过去都卖八九千元一个平方，到2月底，基本降到了‘7’字头。”她说，当地不少在售楼盘都是在2010年后拿地的，土地成本很高，出于成本的考量，那些前期已有降价行为的楼盘，接下来继续下调房价的空间也很有限了。

　　分析人士更指，如果房价进一步深跌，也会带来一系列风险。比如此前买房人首付多是30%，一旦房价降幅超过这个比重，大批人群将拒绝还贷，由此或触发银行信贷危机。另一方面，从上市公司报表来看，房地产行业净利润在10%左右，房价降20%还可承受，但如果再往下降，资金链断裂引发的开发商“跑路”现象可能还将升级。

　　更重要的是，房价的下降还有赖于地价的下降。在“土地财政”未动摇的状况下，地价深降难，也难以更大力度地撼动房价。