改造小区重大项目，招聘、解聘物业，小区没成立业委会怎么办
多方代表组成的物管会，为业主代言
街道、社区、服务机构和建设单位参与小区管理，钟楼区数十个小区正在筹备成立物管会
花园西村43栋是一个独立的封闭式管理的小区，近日，令61户业主忧心的治安问题，即将得到解决：小区成立了物业管理委员会，将聘请物业进场。
两年前，花园西村43栋的物业突然离场，而业委会却迟迟无法成立，这也就意味着这个小区没有资格聘请物业管理公司。
目前，钟楼区有275个物管住宅小区，其中103个先后成立了业委会，但目前仅有42个业委会在任期内正常工作，其余有的待换届，有的解散了。使用公共维修基金、改造重大项目、招聘解聘物业……没有业委会，业主的这些诉求也就无法满足。
去年，新物管条例提出“物业管理委员会”的概念，即由街道、社区、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业委会的职责。
业委会“难产”：两年来，保洁靠街道，治安没着落
“原本我们小区也有物业公司的，但因为收不到物业费，离场了。”花园西村43栋的一位姓刘的业主还记得，两年前物业公司的突然离场，对业主而言，无疑是一场灾难：垃圾没人收了，门没人看了，乱停车没人管了。
花园西村社区负责人告诉记者，这个小区于2007年交付，当时，业主因为房屋质量等不少开发商遗留问题向物业发难，要求物业协调处理，处理不好，就拒交物业费。
物业离场后，小区的保洁都是由街道的物业公司在做，电梯维修和年检工作也是社区和业主一起做。但破损的门禁系统和围墙，总让业主们没有安全感。想要聘请物业，可业委会由于种种原因迟迟没有成立。
在了解了全市第一个成立“物管会”怀德苑小区的进展后，今年3月份，花园西村43栋也成立了物管会。物管会的7位成员，由街道、社区、社区民警和开发商各出一名代表，加上3名业主代表组成。眼下，小区的围墙已经在维修中。物管会正在和业主协商聘请物业事宜。
截止到目前：数十个小区正在筹备物管会
成立了物管会，业主的诉求也有了表达的渠道。记者从钟楼区房管局获悉，目前已有数十家小区正在筹备物管会，华丰苑也是其中一家。
“经常有居民到社区来反映，要求社区帮忙成立业委会，想跟物业提出一些具体的交涉。”花二社区负责人告诉记者，2011年，物业就开始了首届业委会的筹备工作，愿意当业主代表的人很多，可就是没人愿意当业委会负责人。
看到怀德苑、花园西村43栋还有北港街道的5个安置小区都成立了物管会，而且运行得不错，花二社区向华丰苑业主发放征询意见表，得到居民同意后，开始物管会的筹备工作。目前，9名委员已经定下。
近日，在市中心一高档小区，业委会几名成员自己不交物业费，并对物业多有诟病，最后，在其他业主的嘘声中辞职了。业主代表的素质也引起人们的关注。为此，多个小区在物管会业主代表的自荐表格中增加了“物业费缴费情况”一栏，近几年未交物业费的业主，无论什么情况都不能进入物管会。
钟楼区房管局：物管会是一个对话主体，为业主的诉求代言
钟楼区房管局副局长肖国娟透露，钟楼区有275个物管住宅小区（包括散居楼），其中103个先后成立了业委会，但目前仅有42个业委会在任期内正常工作，其余有的待换届，有的解散了。
“以前，与物业协商对话，解聘、招聘物业，小区内重大项目改造，都需要业委会来做。业委会成立不了或者不作为，业主的诉求就无法满足。”肖国娟认为，物管会的出现，可以有效弥补业委会的缺位。
虽然物管会代行业委会职责，但是两者还是有所不同。业委会清一色都由业主代表组成，但物管会分为单位成员代表和业主代表两部分。业委会成员不想干可以撂挑子，而包含街道、社区成员在内的物管会却不能随便撂挑子。
“业委会除了筹备难这个普遍问题，最大的问题，还是成员与业主心难齐。业委会的成员也是业主，做决策难免会站在自己的角度想问题，有时会带着私心，而不是为全体业主考虑。”肖国娟还表示，如果今后小区成立业委会，物管会还权于业委会。
目前，钟楼区已有7个小区成立了物管会，还有数十个小区已经在筹备中。
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看看我市第一个“吃螃蟹”的小区怀德苑，在成立物管会后———
与物业续约，缓解了停车难等问题（组稿二）
去年9月5日，怀德苑小区物管会正式成立，这也是我市首个成立物管会的小区。第一个试点小区现状如何，昨日，记者来到怀德苑一探究竟。
曾经：矛盾重重，业委会难产4年
怀德苑小区是常州较早的高端住宅小区，共有两千多户居民，然而小区内部矛盾重重，物业、业委会均饱受业主诟病。首届业委会成立于1999年，2009年第三届业委会成员集体辞职，之后虽然各级部门都在努力，但因业主意见分歧，新一届业委会一直处于难产中。
期间，小区的物业管理也每况愈下。去年6月，服务此小区的宸纬物业到期，但因没有业委会，与物业公司的合同一直没有续签，也没有一个合法的主体代表业主决定物业的去留。
去年，新物管条例实施，提到不具备成立业主大会条件的住宅小区，可由街道组建物业管理委员会，代行业主大会和业委会职责。这成为怀德苑小区物业管理方面的一次重大转机。同年9月5日，小区物管会成立。
有意思的是，小区物管会筹备阶段，在业主的自荐、推荐表格上，还特别增加了一栏“物管费交费”情况，几名近几年没有交费的业主被拒之门外。大家的共识是：“作为一个业主，连自己的基本义务都不履行，能指望他维护全体业主的利益吗？”
现在：停车位、消防问题，逐个解决
怀德苑物管会共有11名委员，除了6名业主代表外，还有5名单位成员代表，分别来自南大街街道、怀德苑社区、怀德桥派出所、怀德苑小学和怀德苑幼儿园。
据介绍，此前，怀德苑小区长期存在着三个主要矛盾：一是停车位不够，二是停车秩序混乱，三是消防系统瘫痪。由于小区内有一所幼儿园，一所小学，来接送孩子的车辆络绎不绝，更是加剧了停车位矛盾。不少业主和接送孩子的家长在小区内甚至大打出手。
物管会上任后的第一项任务就是解决物管公司的问题。2012年6月份，物管公司的合同到期后，社区组织过上门调查，有三分之一的业主认为应该留下物业。物管会出公告，将合同延期至今年6月30日，避免选聘新物业期间，小区物业管理“开天窗”。
怀德苑小区共有一千多辆车，半数车主没有固定停车位。物管会与物业公司共同做停车方案：与有关部门协调，在小区新划145个固定车位，并摇号分车位。
来接孩子的车辆如何处理？解决过程让社区一位负责人领教到物管会的好处。小区大门口设置智能化道闸管理，学生家长要到物业办理“临时通行证”才能在小区内临时停车。“这个做法以前做过，结果家长的意见非常大，最后只能不了了之。”这次则推行得比较顺利，原来，小区内幼儿园园长和小学校长都是物管会成员，说服家长的工作学校很快就做通。
而此前一直令业主忧心忡忡的消防系统，目前，也在物管会的努力下开始按照消防部门的要求进行整改。
卢东 贾帝 |
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